Как грамотно оформить перепланировку в новостройке?

«Собственник» подробно рассказал о перепланировке в уже обжитой квартире, а теперь речь пойдет о более сложном случае — новостройках. Главная особенность процесса в домах-новостройках в том, что на момент его проведения большая часть граждан не имеет на руках согласованного проекта перепланировки квартиры и решения органа местной власти, осуществляющего такое согласование.

Что делать с таким несовпадением?

Связано это, как правило, не с отсутствием понимания важности согласования, а с тем, что его безумно трудно взять без зарегистрированного права собственности. Не секрет, что право собственности на квартиру в новостройке владельцы могут получать годами. Меж тем нужно где-то жить. И лучше в родной, хоть и не оформленной по всем правилам недвижимости.

Возникает следующий вопрос: что правильнее — обживаться в квартире, не удовлетворяющей ни эстетическим, ни практическим потребностям, а потом когда-нибудь, после получения необходимых бумаг, переделывать ее уже «набело» или не тратить время и силы на двухразовое обживание, или по-простому, без согласования, сразу делать жилье под себя (бог даст, потом утвердим и перепланировку, и все что нужно). Естественно, большинство новоселов идет по второму пути. А потом сталкиваются с проблемой: составленный постфактум проект переделки квартиры не удовлетворяет Мосжилинспекцию. Чем это чревато, все мы знаем.

Как рассказала «Собственнику» Татьяна Филиппова, заместитель начальника управления информации и контроля поручений Мосжилинспекции, в отсутствие права собственности жителю необходимо представить всю цепочку документов (от инвестиционного контракта до акта приема-передачи квартиры) и согласие застройщика на перепланировку. Раз до получения свидетельства о праве собственности на квартиру ее собственником является не покупатель, а организация (обычно — застройщик или Департамент имущества), именно она может доверить оформление документов по перепланировке покупателю квартиры, дав свое согласие, оформленное надлежащим образом.

Татьяна Филиппова напоминает, что самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ и Кодексом РФ об административных правонарушениях (ст. 7.21).

Однако, если самовольное переустройство является малозначительным и не повлекло за собой негативных последствий, собственник может не привлекаться к административной ответственности. Тогда нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Увы, все равно придется идти в суд: в соответствии со ст. 29 ч. 4 ЖК РФ, согласование ранее выполненной самовольной перепланировки возможно по решению суда. «Проектная документация на такое переустройство и (или) перепланировку жилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и технического заключения о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ, — рассказывает Татьяна Филиппова. — На практике часто бывает достаточно технического заключения. Наличие актов освидетельствования скрытых работ обязательно».

Какие же перепланировки признаются допустимыми?

Маленький ликбез в помощь новоселу

Что не допускается при осуществлении перепланировки?

— Кухня, уборная и ванная (или душевая) ни в коем случае не должны размещаться над жилыми комнатами и кухнями.
— Не положено устанавливать или переустраивать перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
— Запрещено объединять лоджии (балконы) с жилыми помещениями.
— Если в результате переустройства ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, перепланировку не примут.
— Нарушая прочность и устойчивость несущих конструкций здания, вы не только ставите жирный крест на согласовании, но и подвергаете опасности вашу единственную жизнь. А возможно, и не только вашу.
— То же самое получается, если вы увеличиваете нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям).

- Нельзя уменьшать сечения каналов естественной вентиляции или ликвидировать воздуховоды.

Не все эти правила легко соблюсти, делая перепланировку и ремонт собственными силами. Куда дальновиднее заказать проект в лицензированной организации. Даже если вы будете сначала делать, а потом согласовывать, на согласование такого проекта уйдет куда меньше сил и нервов.

Обязательная часть процедуры согласования перепланировки — авторский надзор, который осуществляется проектной организацией. Он гарантирует соответствие строительных работ проекту. При проведении строительно-отделочных работ рекомендуется заключать договор подряда с лицензированной строительной организацией, особенно когда перепланировка хоть как-то касается несущих стен (в этом случае наличие договора подряда не каприз, а обязательное требование).

В каких организациях согласовывается проект перепланировки?

Как правило, прежде чем сдать проект в Мосжилинспекцию, он проходит согласование в СЭС (Роспотребнадзор), УГПС (пожарная инспекция), а если ваши планы переустройства близлежащего мира каким-то образом связаны с фасадом здания, то дополнительно в АПУ (Архитектурно-планировочное управление).

«К сожалению, единое решение о необходимости согласования различных проектов переустройства в надзорных органах пока не принято официально. До внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты города Москвы в городе продолжает действовать прежний порядок. Необходимость согласования определяется для каждого конкретного случая с учетом влияния заявленного переустройства на безопасность строения и проживания граждан», — рассказывает Татьяна Филиппова.

Помните: инспекторы Мосжилинспекции, принимающие квартиры после окончания ремонта, придираются к «мелочам». И не из-за дурного нрава или личной стойкой неприязни именно к вам, а в силу должностных инструкций, кстати, на удивление логичных и оправданных.

Например, в соответствии со строительными нормами, полы в санузлах должны быть на 30-40 мм ниже общего уровня пола в квартире. Этот перепад высоты может заменить водонепроницаемый порожек в те же 30-40 мм. Очевидно, что выполнение этого требования сможет защитить и ваш паркет, и нижерасположенные квартиры в случае непредвиденного потопа, от которого никто не застрахован.

К приходу инспекции следует подготовить и иметь на руках все акты на скрытые работы. По ним будет проверено качество гидроизоляции полов в санузлах, звуко-шумоизоляции остальных полов, устройства перегородок. В тех случаях, когда пробивается проем, обязателен акт на устройство усиления проема.

И последняя «маленькая хитрость»: месторасположение такого оборудования, как унитаз, раковина, ванна и плита, в проектах следует обозначать максимально точно.

Если вы будете придерживаться всех вышеизложенных советов, то согласование перепланировки пройдет с наименьшими потерями.

И небольшой совет от представителя Мосжилинспекции Татьяны Филипповой: «До того как заказывать проект, для каждого конкретного случая можно получить подробную бесплатную консультацию в Инспекции по надзору за переустройством помещений в своем административном округе, имея на руках поэтажный план. Адреса и режим работы можно найти на интернет-сайте Мосжилинспекции в разделе «Переустройство помещений». Там же можно ознакомиться с нормативными документами по этой теме».