Что и как покупать в условиях кризиса?

Хорошо, когда на помощь простому человеку приходят профессионалы. Не то чтобы на их точку зрения можно полностью положиться (есть тихое подозрение, что в данный исторический период и профессионалы не очень-то могут прогнозировать развитие событий), но их мнение хоть как-то обосновано и может навести нас на умную мысль, а то и привести к каким-то конструктивным выводам. Тем же целям был призван служить практический семинар «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?», проведенный 20 ноября для коллег и СМИ компанией Urban Group. Спикерами на семинаре выступали Андрей Пучков, директор по инвестициям, и Роман Большаков, коммерческий директор компании.

Андрей Пучков начал с того, что описал основные страхи, мучающие покупателя недвижимости сегодня: это неполучение прав собственности на приобретаемый объект и снижение цены. И основные мотивы покупки: для жизни или в качестве инвестиций. «В сегодняшних реалиях, — особо отметил докладчик, — инвестиции делаются не ради доходности, а ради сохранения средств». Средства можно сохранять и другими способами: купить доллары США, положить на депозит или в банковскую ячейку, приобрести золото, антиквариат и т. д. Но непонятны перспективы роста (сохранности) любых вложений. Так что вложения в недвижимость — это, вроде бы, не более и не менее рискованный ход. Но как подстраховаться в случае ее покупки? На что обращать внимание?

Раньше риски покупателей снижала репутация девелоперской компании. Крупные компании при этом считались более надежными. Сейчас риски при покупке объекта у большой и известной компании и у компании в десятки раз меньшей по масштабу практически равны. Более того, компании, чья репутация обеспечивала ранее легкий доступ к дешевым заемным ресурсам, и которые, воспользовавшись этим, нарастили долговой портфель, сейчас сталкиваются чуть ли не с большими проблемами, ведь им нужно обслуживать и возвращать огромные кредиты.

Поэтому при выборе объекта той или иной компании-застройщика нужно обращать внимание в первую очередь на степень готовности объекта, рассматриваемого в качестве покупки. Она не должна быть ниже 75%. Лучше 80. Нужно выяснить, сколько еще объектов с той же степенью готовности ведет застройщик. Если таких проектов много, может получиться, что собственных средств для завершения всех у застройщика не хватит. И он будет решать, что предпочесть. Скорее всего, он точно достроит то, что ближе к завершению. Обязательно обратите внимание на активность на строительной площадке.

Кроме финансовых рисков, есть еще и риски юридические. Они связаны с подготовкой качественной исходно-разрешительной документации и схемой продаж. С точки зрения выступающих экспертов, и тот и другой риск можно свести к нулю, только если вступать в отношения с компанией, строящей в соответствии с 214-м законом (Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). По нему работает не более 10% строителей, так как выполнять его требования чрезвычайно трудно, а схем финансирования и продаж много. Но при работе по этому закону договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу. Только 214-й закон гарантирует полную возвратность средств покупателю в том случае, если застройщик существенно нарушает условия договора долевого строительства. Риски уменьшаются еще и из-за того, что для тех, кто строит по этому закону, не закрыто банковское финансирование.

Существует еще один риск, о котором нельзя не упомянуть. Он связан с самой компанией-застройщиком. Андрей Пучков предостерегает: «Покупатель, приходя в офис известной компании, не всегда заключает договор именно с этим юридическим лицом. Иногда на вывеске написано одно, а договор заключается с совершенно другим юридическим лицом. В этом случае нужно очень тщательно проанализировать уставные и прочие документы данной компании: при возникновении проблем эти обстоятельства станут первоочередными. И задним числом, к сожалению, иногда поделать уже ничего нельзя».

О том, какую недвижимость рациональнее приобретать в условиях кризиса, рассказал Роман Большаков. «На наш взгляд, — говорит эксперт, — наиболее перспективными являются две категории жилья: дешевая качественная недвижимость и уникальное, дорогое жилье, обращающееся на рынке по законам редкости». Это неудивительно. Качественный эконом-класс нужен всегда. А на уникальные объекты класса люкс тоже не переводятся любители. Реконструированный особняк времен Пушкина с видом на Кремль и его окрестности или с личным парком — непреходящая ценность.

И не важно, дешевая или дорогая недвижимость будет сберегать средства в условиях кризиса. Важно только, чтобы и дешевое жилье не разваливалось, а было хорошего качества. «Необходимо помнить, — заметил докладчик, — что недвижимость — это актив, который приобретается на среднесрочную перспективу, минимум на 3-5 лет. Иначе в условиях кризиса инвестор рискует столкнуться со снижением стоимости».

А в том, что цены, даже если они и понизятся в ближайшие полгода-год на 20-25%, вернутся в прежнее положение, а скорее всего, и вырастут, Большаков не сомневается. «Ситуация на рынке следующая, — говорит эксперт. — По плану в Москве в 2008 году предстоит ввести в строй 5 млн кв. м. По состоянию на третий квартал 2008 года введено в эксплуатацию всего 2 млн кв. м. Очевидно, что усугубляется дефицит жилья. И хотя на фоне кризиса спрос пошатнулся, но потребность в жилье не снижается. Плюс миграционный спрос. Так что спад очевидно продлится лишь ограниченный отрезок времени, за которым последует рост». «Собственник»