Спекуляция земельными участками

Выступая на заседании президиума Совета по реализации нацпроектов, первый вице-премьер Дмитрий Медведев заметил: «Выявлены капитальные правонарушения, игнорирование законодательства со стороны органов власти, факты циничного повседневного мздоимства. Мы обсудим конкретные меры стимулирования собственника к скорейшему использованию участков по назначению. Земля не должна пустовать и быть предметом беспрерывных спекуляций». О спекуляции земельными участками «Собственнику» рассказывают эксперты.

Сельскохозяйственные земли, которые чаще всего покупают инвесторы, по закону необходимо обрабатывать

Как отмечает Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, под «спекуляцией» понимается скупка чего-либо и последующая перепродажа по завышенным ценам. В России этот термин появился, когда многие товары были в дефиците, а теперь это касается земли, которая тоже оказалась дефицитной.
По мнению Скобкина, земли в вымирающих колхозах и деревнях скупаются за бесценок, а через несколько месяцев или лет, когда район обживается дачниками, скупленные ранее земельные участки вновь выходят на рынок, но уже по коммерческим ценам.
С этим мнением не согласен Роман Рыжков, начальник отдела недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель»: по его словам, никакой спекуляции в классическом ее понимании (купил — подождал – перепродал) на подмосковном рынке нет. Этого просто не позволит закон. Те же сельскохозяйственные земли, которые чаще всего и покупают инвесторы, по закону необходимо обрабатывать. Если 3 года этого не делать — землю могут отобрать.
А если земля «пустует», то это не значит, что никаких работ по ней не ведется. Просто работа эта ведется в кабинетах: идет перевод земли из одной категории в другую, оформляется разрешение, изменение в кадастровом плане».

Земли с/х назначения

Елена Матвеева, руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция», полагает: «Большие участки земли в Московской области — как правило, с/х назначения: бывшие колхозы, совхозы — были приобретены в основном юридическими лицами еще в 90-е годы и преобразованы в акционерные общества. После чего земля выдавалась в собственность сельскохозяйственным работникам в виде паев. Те в свою очередь зачастую продавали свои участки. В дальнейшем на этих землях строились новые поселки. Но в настоящее время еще много таких земель не освоено, но они уже не принадлежат бывшим колхозам. Данные земли используются не только для спекуляции, но и в качестве объектов инвестиций. Этот факт обусловлен тем, что цены на землю растут ежегодно, и владельцы ждут благоприятного момента для вывода участка на рынок с целью зафиксировать наибольшую прибыль».

Категория дома

Возможные ограничения при проектировке дома, получении разрешения на строительство и его строительстве больше зависят от площади участка

Как рассказывает Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», важно понимать, что категория дома — жилой, дачный, садовый — зависит исключительно от целевого назначения земельного участка, на котором он будет построен. При этом визуальной разницы между подобными строениями не будет, но будут различия в их зарегистрированном названии и возможности открыть регистрацию по постоянному месту жительства. А возможные ограничения при проектировке дома, получении разрешения на строительство и его строительстве больше зависят от площади участка, его конфигурации, иных обременений участка, на котором планируется разместить дом.

Изменить целевое назначение земельного участка можно, но процедура эта достаточно трудоемкая и сложная, к тому же предполагает значительные затраты средств и времени. Исходя из опыта последних лет можно сказать, что оправдывает себя только изменение целевого назначения крупного земельного массива сельскохозяйственной категории на дачное строительство или садоводство. Целевое назначение мелких единичных участков меняется редко, обычно это происходит внутри земель поселений с ЛПХ на ИЖС.

Местная администрация

На стоимость влияет и наличие подведенных инженерных коммуникаций, включая электричество, газ, водопровод

По словам Валерия Лукинова, директора департамента загородной недвижимости компании «Юниформстрой», при приобретении «больших земель» традиционно считался самым выгодным вариант покупки земли у администрации района. Действительно, еще несколько лет назад у администрации можно было выкупить земли с/х назначения, уплатив кадастровую стоимость земли и заплатив взнос в фонд развития района. Разница между выплаченными средствами за землю со стоимостью подведения коммуникаций и рыночной ценой участков в поселках вызывала интерес у предпринимателей, формировала большой спрос на первичные земли, однако сейчас, при увеличившихся платежах в районный фонд, экономически более выгодно стало приобретать земли на вторичном рынке.
Цена на участки, как отмечает Александр Скобкин, зависит от местоположения, района, близости к воде, удаленности от МКАД, экологической чистоты района. Кроме того, на стоимость влияет и наличие подведенных инженерных коммуникаций, включая электричество, газ, водопровод, канализацию, телефонные линии и др. Желательно, чтобы коммуникации были централизованные.

Цены на земельные участки, даже на одном направлении, с учетом всех упомянутых выше факторов могут колебаться более чем в 10 раз (например, от 2 до 20 тыс. долларов за сотку и выше).
Наиболее дорогими могут быть участки, расположенные не далее 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому, Новорижскому или Дмитровскому направлениям, находящиеся в организованных и охраняемых коттеджных поселках, имеющие централизованные инженерные коммуникации и развитую инфраструктуру прилегающих территорий, включая магазины, кафе, фитнес-центры и другие социально важные объекты.
«При этом, — добавляет Валерий Лукинов, — покупателей стала интересовать не удаленность от МКАД, а количество времени, которое надо затратить на подъезд к нему. Например, если участок при прочих равных условиях находится в 24 км от МКАД, но к нему надо ехать по скоростной магистрали 15 км от МКАД, а остальное — петлять по проселочным дорогам, затратив на это 40-45 минут, покупатель выберет дом, к которому можно доехать за 20-30 минут, несмотря на то что он расположен в 35 км от МКАД».