«Покупатель съест все, что ему предлагают»

Геннадий Левин, руководитель отдела продаж и член правления проекта «Величъ», рассказал читателям «Собственника» о том, на что следует и на что не следует обращать внимание покупателям загородного жилья. Поговорили мы и о проблемах загородного строительства в России.

– Каков, на ваш взгляд, уровень качества современных загородных домов, возводимых девелоперами? Что на сегодняшнем рынке происходит, что приемлемо, что нет? Работают ли здесь какие-то либо государственные ГОСТы, СНИПы и пр.?

– До сих пор государственная власть относится к загородному жилью как к чему-то второстепенному на фоне городской недвижимости: строите городское жилье или офисные здание — извольте соблюдать СНИПы и ГОСТы. Как только речь заходит о загородном жилье, все нормы и правила сразу перестают действовать.

У наших чиновников все еще живет представление о том, что если за городом — то это что-то временное, садово-дачное, фанерное. Если сунуться в эту сферу с цивилизованными строительными требованиями, то половину России придется снести. И действительно, пока что любое загородное жилье с комфортными коммуникациями, а не с холодным туалетом во дворе — это скорее исключение. Если к этому добавляется продуманная инфраструктура, то продукт становится эксклюзивным.

И нужно признать, что ситуация изменится не скоро. Как отрицательный пример можно привести закон «о дачной амнистии». По сути он означает легализацию некачественного жилья. Мы законодательно признали самострой, страшные сараи из досок и шиферные гаражи. Более того, до сих пор некоторые продолжают строить быстро и без всяких разрешений, стараясь успеть подвести свои объекты под эту «амнистию».

– Как застройщики контролируют качество строительства?

– Позиция большинства застройщиков также не внушает оптимизма. Застройщик подстраивается под рыночные законы. Иначе говоря, он ориентирован на потребности покупателя. А что представляет собой покупатель в своей массе? Это, по сути, некомпетентный в строительных вопросах человек, который съест все, что ему предлагают.

Нужно признать, что строят плохо. Некачественная недвижимость и безвкусная архитектура являются отражением времени, так что винить в этом можно только себя. Реальные изменения в этой сфере станут возможны только тогда, когда изменится уровень образованности и осведомленности потребителя. Со стороны государства должны быть приняты грамотные программы развития территорий, которые будут способствовать планомерной застройке.

– Есть ли какие-то специфические требования со стороны покупателей к качеству жилья? Что-то изменилось в этой области за последние год-два?

– С момента запуска проекта «Величъ» через наш отдел продаж прошли сотни клиентов. Мы внимательно прислушиваемся ко всем вопросам и пожеланиям, которые высказывают наши потребители. И текущая картина довольно печальная. Обычно люди задают вопросы такого плана: «А какой у вас кирпич?», «А какой производитель краски?», «А не «фонит» ли арматура?». Я уверен, что все эти вопросы важны. Проблема в том, что на фоне этого человек упускает намного более существенные моменты, которые гораздо сильнее влияют на комфорт его последующей загородной жизни. Практически никто не спрашивает про качество коммуникаций, организацию канализационного стока, ширину улиц или размеры общественных территорий.

Вместе с тем отрадно видеть, что появляется круг потребителей, которые уже столкнулись с реальной загородной жизнью. Это люди, которые «обожглись» при покупке загородного жилья. Они из числа тех, кто приобрел дом в середине или конце 90-х. Это была уже не дача, но еще и не полноценное загородное жилье.

Эти люди понимают, что добротный дом, поставленный на хорошем участке, не является залогом комфортной загородной жизни. Главное — насколько комфортна среда, в которой ты живешь, и насколько грамотно построено обеспечение твоей жизни, начиная с вывоза мусора и отвода фекальных стоков, заканчивая шириной проезжей части и возможностью вызвать электрика в дом, чтобы прикрутить розетку.

Только такие потребители, наступившие не на одни грабли, пережившие не один прорыв труб зимой и засор летом, понимают важность качества технической инфраструктуры поселка.

У нас есть примеры покупателей, которые приходят к нам со словами: «Мы прожили в своем отдельно стоящем доме 10 лет и поняли, что 700 метров и 30 соток — это слишком много, это слишком дорого в обслуживании. Мы готовы обменять этот дом на 450 метров на 18 сотках с условием, что это будет организованный поселок с центральными коммуникациями, охраной и набором удобных сервисов для жителей». Этим людям все равно, какой краской будет покрашен дом, потому что через 5 лет любой фасад надо перекрашивать. Для них гораздо важнее платить $500, а не $2000 за эксплуатацию и не иметь головной боли.

Печально, что никто из «новичков» не хочет верить чужому опыту. Именно поэтому период окультуривания рынка может затянуться надолго.

– На качество чего покупатели обращают больше всего внимания? А на что, с вашей точки зрения, стоило бы больше обращать?

– К сожалению, покупатели очень часто обращают внимание на «обертку»: на планировку дома, метраж комнат, толщину стяжки. Если клиенту показать дом, где бетонные стены покрашены белой краской, то он скажет, что этот дом ему нравится больше, чем тот, где стены серые. Он не подумает, что эту краску потом придется смывать, чтобы легла шпаклевка. Если клиенту показать участок, где уже растет зеленая трава, он ему больше понравится, чем тот, где земля сложена в одну большую кучу. Он не подумает, что газон придется выбросить, потому что дерн уложен прямо на землю, без проведения дренажа, который составляет 50% стоимости всех ландшафтных работ. К сожалению, на наивности покупателя играют многие продавцы загородной недвижимости.

Я призываю покупателей при выборе дома не полагаться лишь на свои собственные глаза, а прислушиваться к рекомендациям профессионалов. Нужно учитывать все: как расположен дом относительно сторон света, куда будут выходить главные «общие» помещения дома. Необходимо внимательно отнестись к статусу и назначению земельного участка, качеству и емкости коммуникаций. Очень важно представлять, как будет развиваться проект, как будет организована будущая жизнь в поселке, кто будет ответственным за спокойствие жителей?

– Нужно ли вводить институт специальных инженеров, которые выдают справку о качестве дома, как это делается за рубежом? Если да, то, на ваш взгляд, как бы это могло происходить в России? Обязательно ли участие государства или это дело частное?

– Определенно, такими вопросами должны заниматься государственные органы. И надо признать, что все необходимые институты существуют: Архстройнадзор, НИИ Архитектуры и пр. К сожалению, из-за устаревших методов работы и неэффективного управления польза, которую они приносят конечному потребителю, если и есть, то минимальна.

– И еще такой вопрос: в Америке дом строят, чтобы он простоял 50 лет, а потом он идет под снос, ну и качество рассчитано на это. У нас требования к времени эксплуатации другое — на века. Меняется ли что-то в этом предпочтении? Каким образом это происходит?

– В Америке строят разные дома. Качество дома и его потребительские качества зависят от класса недвижимости. Цель, которой отвечают дома экономичного класса, — это быстрое улучшение жилищных условий за минимальные деньги. Такие дома могут быть рассчитаны только на 2 поколения. Если это дорогое жилье, оно должно быть добротным, надежным и рассчитано на несколько поколений жильцов.

Причем не всегда это зависит от материала, из которого построен дом. Существуют безумно дорогие здания, построенные 100 лет назад, которые имеют деревянные перекрытия.

В России потребитель не понимает, что дома, выстроенные из «сэндвича», не могут относиться к элитной недвижимости. Элитность подразумевает совсем другие технологии.

– Есть какие-то особые моменты в строительстве, в проверке качества, о которых мало кто знает?

– Еще раз хочу призвать потребителей не покупаться на красивые рекламные картинки. Люди с большей радостью отдают деньги за «мечту», «зеленую лужайку». На этапе выбора они не хотят думать о том, чем в реальности будет наполнена их загородная жизнь, покупателям важен только их собственный дом, все остальное их мало интересует. Да и при выборе дома очень многие больше доверяют качественным 3D-проектам, чем уже построенным коттеджам. Ведь к готовому всегда можно придраться.

Также хочу заострить внимание на статусе земельного участка. Если потребитель планирует значительное время проводить в своем доме, очень важно, чтобы участок принадлежал к землям поселений. Этот статус подразумевает наличие тех или иных возможностей по коммуникациям, которые были просчитаны и заложены при разработке проектов развития территорий.