В поисках цены, по которой жилье начнут покупать

Цена любого товара, в том числе и квартиры, определяется соотношением спроса и предложения. Оставив в стороне вопрос о себестоимости строительства, о котором шел разговор в начале недели, и о скорости падения цен, попробуем нащупать тот минимум, который вырисовывается из спроса как важнейшего фактора рыночной экономики. Спрос зависит от экономической ситуации в стране. Сейчас публикуются различные прогнозы, в которых ВВП страны может остаться в 2009 году на прежнем уровне (стагнация), а может и снижаться на несколько процентов. Очевидно, что сценарий экономического развития определяет и цены, по которым население России сможет покупать жилье. Поговорим об этом, но сначала определимся с терминами. Говоря об относительном (процентном) уровне снижения цены на жилье, надо определиться с тем, по отношению к чему это снижение считать. Совершенно разные цифры процентов выходят, если соотносить цену с августовской (2008 год) или с началом этого года. Договоримся, что все проценты мы выводим по отношению к самой высокой точке цены, отмеченной в августе 2008 года. Второй немаловажный аспект — глубина падения рынка на данный момент

Цены января

Средняя цена в августе, согласно индексу аналитического центра irn.ru, составляла $6200. На сегодня падение цен предложений составило 16% и достигло отметки примерно в $5200. Но, как заявляет руководитель центра Олег Репченко, цены на рынке просели на 25-30% — именно при такой скидке реально начинаются разговоры о сделке купли-продажи. Валерий Барнинец, генеральный директор АН DOKI, дает более низкие абсолютные величины цен в Москве: в январе в эконом-классе вторичного жилья цена зафиксировалась на отметке в $4985. В бизнес-классе эта цена составляет $8067. Элитные квартиры понизились в цене только на 0,4%, квадратный метр здесь предлагался по цене в $15 740. В целом снижение по сравнению с августом 2008 года по статистике уже составило около 15%, причем аналитики в один голос говорят, что цены предложений сейчас не отражают реальной ситуации, так как большинство собственников и застройщиков идут на существенный дисконт (от 15% до 40%) от первоначальной стоимости квартиры, выставляемой на продажу. Подтверждают это и риелторы, предлагающие клиентам, желающим реально продать квартиру, выставлять цену на 10-20% ниже других предложений. То есть дисконт на квартиры уже значительный, но количество сделок выросло несущественно: потребители, у которых есть деньги, готовы ждать более низкого уровня цен.

Прогнозы

Свой громкий прогноз относительно рынка недвижимости недавно опубликовал Сбербанк. Прочитав этот документ, можно увидеть, что в главном банке страны имеют в виду несколько сценариев экономического развития: базовый и стрессовый. В лучшем сценарии предполагается рост ВВП за год в размере 2,5-3%, а цены на вторичную недвижимость в Москве к концу года упадут на 23,1% в долларах и 37,4% в рублях. При этом первичный рынок ожидает более глубокое снижение: 34% в рублях и 46% в валюте, и это, заметьте, благоприятный прогноз. Давайте переведем это все в абсолютные значения, с учетом того, что аналитики использовали данные Росстата. Согласно им, цена квадратного метра в новостройках Москвы в 3 квартале 2008 года составляла около 130 тыс. руб. Значит, цена в этом сегменте может опуститься до 85 тыс. руб. На вторичном рынке цена в 3 квартале составляла 158 тыс. руб., и ожидаемая к концу года цена – 99 тыс. руб. Инфляция за год в этом прогнозе предполагается в размере 11%, что добавит к прогнозируемому еще и скрытое снижение цены жилья. В валюте прогноз сделать сложнее из-за неясности курса. В стрессовом сценарии может происходить стагнация ВВП или снижение его — максимально на 2,5%. Падение цен на недвижимость будет тогда более значительным: на первичном рынке – 40% в рублях и 60% в долларах. Вторичный пострадает менее: 25% в рублях и 50% в долларах. Все цены соотнесены с третьим кварталом 2008 года. В этом сценарии абсолютные цифры выглядят так: 78 тыс. руб. будет стоить «квадрат» новостройки, 118 тыс. руб. — метр на вторичном рынке. В долларах цена сильнее всего упадет на новостройки и составит около $2,5 тыс. за «квадрат» в типовом жилье. Чуть более оптимистичный сценарий рисуют аналитики банка Unicredit Aton. Они подсчитали, что для оживления рынка недвижимости в России необходимо снижение цен на 25-50%, то есть до минимальной отметки $3 тыс.

Опровергая негативные прогнозы

О невозможности развития событий, предполагающего падение цен на жилье в Москве в два раза, в середине января последовали заявления московского мэра Юрия Лужкова: «Сейчас некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов. Такие прогнозы являются дезинформацией». Московские власти собрались производить разъяснительные работы, однако объект их не был назван, и вряд ли это будет Сбербанк, который опубликовал свой прогноз в начале декабря. Подобные прогнозы не являются домыслами журналистов, а звучат из уст серьезных аналитиков рынка недвижимости и банковских аналитиков. Отметим и тенденцию к снижению цены именно со стороны столичных властей: правительство, закупая жилье у застройщиков для социальных нужд, снизило цены на 37% уже в декабре 2008 года по сравнению с сентябрем того же года — на аукционах квадратный метр новостройки в Подмосковье вместо 87 тыс. руб. закупался по 54 тыс. руб. Все специалисты отметили этот факт как очень значимый для рынка, могущий уже в январе повлиять на многих застройщиков и продавцов вторичной недвижимости как сигнал, что такое снижение цен является экономически обоснованным и на него надо ориентироваться. При этом понятно, что сейчас в московском правительстве наблюдается конфликт интересов между желанием рационально расходовать бюджетные средства и желанием удержать рынок недвижимости Москвы от значительного падения цен. Как будет разрешен этот конфликт, пока неясно, но очевидно, что это окажет влияние на цены на столичном рынке. В случае выбора стратегии на удерживание цен, «дно» будет достигнуто при дисконте в 40%, в ином случае цифра будет зависеть от величины дисконта на аукционах по закупке квартир для муниципальных нужд. Но в целом ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от того, придут ли на него покупатели. При этом спрос может прийти с совершенно неожиданной стороны.

Поддержать спрос

Эльвира Дадашева, генеральный директор компании «Финанс-недвижимость», считает, что значительное влияние на рынок недвижимости могут оказать покупатели с городскими субсидиями: если им будут выделять безналичные деньги для покупки квартир по достаточно высокой цене, то это приведет к более быстрой стабилизации рынка. Один такой покупатель может обеспечить проведение 6-7 сделок в цепочке, и это может способствовать скорейшей стабилизации рынка. И если летом 2008 года подобные «муниципальные» покупатели могли рассчитывать на приобретение квартиры на субсидию только в Подмосковье, то по сегодняшним ценам у них есть хорошие шансы обзавестись квартирой в столице. Если величина субсидий будет снижена с нынешних 111 846 руб., достаточных для покупки сегодня квартиры в Москве, то все эти деньги опять уйдут на подмосковный рынок. Риелторы могут более активно начать работать с военными сертификатами, которые уже многие годы в Москве было невозможно «отоварить» из-за высоких цен. Сегодня эта ситуация меняется к лучшему. Для таких категорий покупателей приемлемой является цена в диапазоне от 70 до 90 тыс. руб. за кв. м. Еще один путь создания нового покупателя новостроек — бартер, когда квартирами будут расплачиваться за материалы, работы и рекламу. Вопрос, будут ли это окончательные покупатели или эти квартиры вскоре окажутся на рынке по демпинговым ценам? Валерий Барнинец, анализируя запросы в декабре и начале января от потенциальных покупателей, говорит, что основная масса сделок может совершаться в пределах 3-5 млн руб., именно на такую стоимость рассчитывают покупатели при поиске квартиры в его агентстве, и этот уровень говорит о реальном платежеспособном спросе в настоящее время. Причем это люди, которые готовы платить реальные деньги без использования кредитных ресурсов. Чуть повысить цены может ипотека под реальные проценты, однако возобновления кредитования в прежних объемах никто в 2009 году не прогнозирует.

По американскому пути

Если макроэкономическая ситуация будет развиваться для России и всего мира максимально неблагоприятно, то мы можем увидеть на рынке снижение цен на 60 и более процентов. Причем застрельщиками такого значительного падения станут ипотечники и банки, реализующие их недвижимость, считает Эльвира Дадашева. Уже сейчас на рынке довольно много предложений квартир, находящихся под ипотечным залогом, которые были куплены на кредиты в долларах, но пока их владельцы снижают цену в рамках общих трендов. В случае резкого роста курса им придется снижать ее быстрее: каждый лишний день продажи приносит им прямые убытки. Массовый выброс квартир на рынок банками начнется после снижения цен квартир вдвое. В этом случае по закону банки вправе потребовать от заемщиков внести дополнительный залог или продать заложенную квартиру. Этот сценарий может привести к тотальному коллапсу экономики, но вероятность его крайне низка, считает Олег Репченко. Стоит отметить, что федеральные власти в лице АИЖК уже заявили о своем нежелании допустить такое развитие событий, и меры в этом направлении предпринимаются: у заемщиков с начала года появились возможности перевести кредит в рубли, у потерявших работу — получить отсрочку. Фактически сегодня мы видим, что рынок из области «продаж» все более переходит в область социальную и бартерную — и покупатели становятся такими же. Можно предсказать, что для них куда большее значение будут иметь индексы цен, определяемые Правительством Москвы, Минэкономразвития и другими властными институтами. Таким образом, есть все шансы получить полностью регулируемый правительством рынок, где цена будет колебаться возле социальной отметки, удобной на данный момент государству. Можно прогнозировать, что нефинансовые инструменты начнут играть все большую роль на рынке недвижимости, а государство будет оказывать с их помощью на него значительное влияние, и тогда о ценах на жилье мы будем узнавать из сводки государственных органов. Сейчас эти цифры – 111 846 руб. от Правительства Москвы и 43 600 руб. от Минэкономразвития (на данный момент это так называемая средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади). Очевидно, что по последней цене многие готовы будут купить, да только никто из коммерческих застройщиков строить по ней не будет. И от того, какими будут шаги государства в этой области, зависит очень многое, если не все.